Der Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2025
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Segmententwicklung und Preisniveaus
Der Münchner Immobilienmarkt bleibt auch im Jahr 2025 einer der dynamischsten und zugleich teuersten in Deutschland. Trotz einer temporären Konsolidierungsphase in den Jahren 2022 bis 2024 verzeichnet der Markt inzwischen wieder moderate Preiszuwächse, insbesondere im hochwertigen Wohnungsneubau. Eigentumswohnungen im Stadtgebiet legten im ersten Quartal 2025 im Median um 3,2 Prozent zu. Besonders stark nachgefragt bleiben kleinere Wohneinheiten in zentralen Lagen sowie moderne Mikroapartments, die unter anderem von institutionellen Anlegern als renditestarke Anlageobjekte nachgefragt werden.
Treiber der Marktdynamik
Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort trägt weiterhin zur stabilen Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt bei. Die Zuwanderung, insbesondere von hochqualifizierten Fachkräften und Expats, stärkt die Nachfrage im Premiumsegment. Zugleich dämpfen hohe Baukosten und weiterhin strenge regulatorische Vorgaben den Neubau. Die Fertigstellungsquote liegt deutlich unter dem in der Wohnraumbedarfsprognose ausgewiesenen Niveau, wodurch sich der Angebotsengpass weiter verschärft.
Veränderungen in der Käuferstruktur
Im Vergleich zu früheren Jahren ist ein Wandel in der Käuferschaft zu beobachten. Während früher vornehmlich Selbstnutzer den Markt dominierten, treten 2025 verstärkt semi-institutionelle und private Investoren auf, die im Zuge des Zinsplateaus wieder verstärkt in Betongold investieren. Das Interesse richtet sich dabei zunehmend auf nachhaltige Immobilien mit ESG-konformer Bauweise, die steuerliche Vorteile und langfristige Wertstabilität versprechen.
Mietmarkt unter Druck
Auch der Münchner Mietmarkt steht weiter unter Druck. Die durchschnittlichen Angebotsmieten haben sich binnen eines Jahres um 4,5 Prozent verteuert. Besonders stark ist der Anstieg in zentralen Stadtteilen wie Maxvorstadt, Haidhausen und dem Glockenbachviertel. Studenten, Berufseinsteiger und Geringverdiener werden zunehmend in periphere Stadtbezirke und das Umland verdrängt, was wiederum die Nachfrage in Landkreisen wie München-Land, Ebersberg und Dachau anheizt.
Regulatorische Rahmenbedingungen und Auswirkungen
Die Grundsteuerreform 2025 entfaltet auch in München spürbare Wirkung. Erste Eigentümer berichten von signifikant gestiegenen Steuerlasten, was sich mittelfristig in den Mietpreisen widerspiegeln könnte. Gleichzeitig zeigt sich, dass viele kommunale Genehmigungsbehörden mit der Umsetzung neuer Vorschriften und digitaler Bauantragssysteme überfordert sind, was zu Projektverzögerungen und Investitionszurückhaltung führt.
Entwicklungsperspektiven für das Umland
Die Nachfragesteigerung im Münchner Umland sorgt für spürbare Preiszuwächse in den Speckgürtelgemeinden. Besonders Projekte mit guter S-Bahn-Anbindung verzeichnen steigende Vorverkaufsquoten. Kommunen im erweiterten Umland forcieren verstärkt Nachverdichtungsmaßnahmen und die Ausweisung neuer Baugebiete, um der steigenden Nachfrage zu begegnen. Dennoch bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück, wodurch sich auch dort Preisdruck aufbaut. (A.de)