Umnutzung leerstehender Büroflächen

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Umnutzung leerstehender Büroflächen als Wohnraumalternative in Zeiten der Wohnungsknappheit

Rahmenbedingungen und Ausgangslage

Angesichts der anhaltenden Wohnungskrise in deutschen Metropolregionen rückt die Umnutzung von leerstehenden Büroflächen zunehmend in den Fokus stadtentwicklungspolitischer und immobilienwirtschaftlicher Diskurse. Der strukturelle Wandel der Arbeitswelt, insbesondere durch den pandemiebedingt beschleunigten Trend zu Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen, hat die Nachfrage nach klassischen Büroflächen in zentralen Lagen deutlich reduziert. Insbesondere in A- und B-Städten ist ein signifikanter Anstieg des Flächenleerstands zu beobachten.

Potenziale und städtebauliche Perspektiven

Die Umwandlung brachliegender Büroflächen in Wohnraum birgt aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive ein beachtliches Potenzial. In gut erschlossenen Innenstadtlagen könnten kurzfristig mehrere tausend Wohneinheiten geschaffen werden, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. Besonders attraktiv ist die Konversion für Projektentwickler in Lagen mit hoher Wohnraumnachfrage und gleichzeitig sinkender Mietrendite im gewerblichen Bereich. Erste Modellprojekte in Berlin, Frankfurt und Köln zeigen, dass die Umwidmung von Bestandsimmobilien technisch machbar und wirtschaftlich darstellbar ist – insbesondere bei Objekten aus den 1980er- und 1990er-Jahren mit modularer Grundstruktur.

Unternehmen wie die Instone Real Estate Group, Project Immobilien, BUWOG sowie Quantum Immobilien haben in den vergangenen Jahren Pilotprojekte in deutschen Großstädten initiiert, bei denen ehemalige Verwaltungsgebäude in hochwertigen oder geförderten Wohnraum umgewandelt wurden. Die HanseMerkur Grundvermögen AG sowie Swiss Life Asset Managers setzen ebenfalls verstärkt auf diese Form der Nachverdichtung im urbanen Raum.

Regulatorische Hürden und wirtschaftliche Herausforderungen

Trotz des offensichtlichen Bedarfs hemmen nach wie vor zahlreiche rechtliche und planerische Restriktionen die Umsetzung von Umnutzungsprojekten. Dazu zählen unter anderem baurechtliche Vorgaben hinsichtlich Schallschutz, Belichtung, Brandschutz und Stellplatznachweisen, die eine flexible Umnutzung erschweren oder mit erheblichen Zusatzkosten verbunden sind. Die Umwandlung gewerblich genutzter Flächen in Wohnraum erfordert oftmals eine Änderung des Bebauungsplans sowie aufwendige Genehmigungsverfahren, was die Projektrealisierung erheblich verzögert.

Marktrelevanz und Investitionsinteresse

Trotz regulatorischer Widrigkeiten nimmt das Investoreninteresse an der Assetklasse "Office-to-Residential" kontinuierlich zu. Angesichts stagnierender oder gar rückläufiger Spitzenmieten im Bürosegment sehen viele institutionelle Anleger in der Nutzungsänderung eine strategische Möglichkeit zur Portfolio-Diversifikation. Besonders gefragt sind Transformationsobjekte in Innenstadtlagen mit hoher ESG-Konformität und Entwicklungspotenzial für Mikroapartments, studentisches Wohnen oder betreutes Wohnen.

Stadtentwicklung und gesellschaftliche Wirkung

Die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnzwecken bietet nicht nur immobilienwirtschaftliche, sondern auch stadtentwicklungspolitische Chancen. Durch die Aktivierung brachliegender Gewerbeimmobilien lassen sich innerstädtische Quartiere aufwerten, sozial durchmischen und infrastrukturell besser auslasten. In Verbindung mit geeigneten Förderinstrumenten könnte so eine nachhaltige und flächeneffiziente Entspannung auf dem Wohnungsmarkt erzielt werden. Zahlreiche Kommunen prüfen daher aktuell den Erlass von Erleichterungen bei Bauvorschriften sowie steuerliche Anreize zur Förderung von Umnutzungsprojekten.(A.de)