Baurecht

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Baurecht: Der rechtliche Rahmen für Bauen, Kaufen und Planen

Das Baurecht ist ein zentrales Regelungsfeld bei jeder Immobilientransaktion. Es bestimmt, was, wie und wo gebaut werden darf – und damit maßgeblich über die Nutzbarkeit und den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie. Wer eine Immobilie kaufen oder bebauen möchte, muss die baurechtlichen Vorgaben genau kennen und prüfen.

Öffentliches Baurecht: Was erlaubt der Staat?
Das öffentliche Baurecht regelt die Beziehung zwischen dem Bauwilligen und dem Staat. Es untergliedert sich in Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht (geregelt im Baugesetzbuch – BauGB) definiert, ob und wie ein Grundstück baulich genutzt werden darf. Grundlage ist der Flächennutzungsplan einer Kommune, ergänzt durch Bebauungspläne. Diese legen detailliert fest:

• Art und Maß der baulichen Nutzung (z. B. Wohnbaufläche, Mischgebiet, Gewerbegebiet),

• Baugrenzen, Firsthöhen, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ),

• Stellung der Gebäude, Zufahrten, Grünflächen.

Fehlt ein Bebauungsplan, greift § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich), wonach sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügen muss oder besonderen Zulässigkeitsvoraussetzungen unterliegt.

Das Bauordnungsrecht (landesrechtlich geregelt) behandelt Fragen der Sicherheit, Gestaltung und Erschließung. Es schreibt Mindestanforderungen an Statik, Brandschutz, Abstandflächen, Stellplätze oder Barrierefreiheit vor. Ohne Einhaltung dieser Vorgaben ist eine Baugenehmigung nicht möglich.

Privates Baurecht: Rechte und Pflichten unter Nachbarn
Neben dem öffentlichen Baurecht regelt das private Baurecht die Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn. Es umfasst zivilrechtliche Vorschriften wie:

• Grenzabstände und Überbau (geregelt im BGB),

• Leitungsrechte, Wegerechte oder Baulasten,

• Vereinbarungen zur gemeinsamen Nutzung von Zufahrten oder Mauern.

Baulasten – etwa ein Wegerecht zugunsten eines Nachbarn – werden im Baulastenverzeichnis geführt und müssen separat bei der Bauaufsichtsbehörde eingesehen werden. Sie sind nicht im Grundbuch vermerkt, aber ebenso verbindlich.

Baugenehmigung: Der rechtssichere Startschuss
Wer bauen oder eine bestehende Immobilie wesentlich verändern möchte, benötigt eine Baugenehmigung. Diese wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt. Grundlage ist ein vollständiger Bauantrag mit Planunterlagen, Lageplan, Baubeschreibung und Statik. In einigen Bundesländern gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren oder eine Genehmigungsfreistellung für kleinere Vorhaben.

Erst mit rechtskräftiger Genehmigung darf mit dem Bau begonnen werden. Eine Missachtung der Genehmigungspflicht kann zu Baustopp, Bußgeldern oder Rückbauverfügungen führen.

Baurecht bei Bestandsimmobilien: Keine Selbstverständlichkeit
Auch beim Kauf bestehender Immobilien ist das Baurecht zu prüfen. Entscheidend ist:

• Wurde die Immobilie legal errichtet (Baugenehmigung vorhanden)?

• Entspricht der aktuelle Zustand der genehmigten Nutzung?

• Bestehen nachträgliche baurechtliche Auflagen oder Nutzungseinschränkungen?

Besonders bei Umnutzungen (z. B. Wohnnutzung statt Gewerbe) oder Anbauten ist eine erneute Genehmigung erforderlich. Käufer sollten daher frühzeitig Einsicht in die Bauakte nehmen oder sich durch den Notar bestätigen lassen, dass das Gebäude ordnungsgemäß genehmigt wurde.

Erschließung und Baureife: Voraussetzung für Bebaubarkeit
Ein Grundstück ist baureif, wenn es an das öffentliche Verkehrs- und Versorgungsnetz angebunden ist – also über Straße, Wasser, Abwasser, Strom und ggf. Gas verfügt. Fehlt diese Erschließung, kann keine Baugenehmigung erteilt werden. Die Kosten für die Erschließung trägt in der Regel der Eigentümer, sofern keine anderslautenden Regelungen bestehen.

Die Erschließungssituation muss vor dem Kauf genau geklärt werden, da sich daraus erhebliche Zusatzkosten ergeben können. Entsprechende Auskünfte erteilen die Gemeinde oder das zuständige Bauamt.

Baurecht als Standortfaktor und Werttreiber
Das Baurecht beeinflusst direkt den Immobilienwert. Ein Grundstück mit klar geregeltem Baurecht, gültigem Bebauungsplan und vorhandener Erschließung ist deutlich wertvoller als ein spekulatives Grundstück ohne Baurecht. Auch bei Investitionen, Projektentwicklungen oder Renditeobjekten spielt die baurechtliche Machbarkeit eine zentrale Rolle.

Wer baurechtliche Möglichkeiten ausreizt – etwa durch Dachausbau, Aufstockung oder Umnutzung – kann den Wert einer Immobilie gezielt steigern. Voraussetzung dafür ist jedoch stets die detaillierte Klärung der baurechtlichen Rahmenbedingungen.(A.de)