Eigentumsnachweis
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Eigentumsnachweis: Rechtssicherheit im Zentrum jeder Immobilientransaktion
Der Eigentumsnachweis ist die rechtliche Bestätigung, dass eine Person über das Eigentum an einer bestimmten Immobilie verfügt. Er stellt im Immobilienkaufprozess eine zentrale Grundlage dar, denn ohne gesicherten Nachweis über die Eigentumsverhältnisse kann kein wirksamer Verkauf oder eine Finanzierung erfolgen. Er dient Käufern, Notaren, Kreditinstituten und Behörden als rechtlich verbindliche Legitimation des Eigentümers.
Grundbuch als maßgeblicher Eigentumsnachweis
Der rechtsverbindliche Eigentumsnachweis erfolgt in Deutschland ausschließlich über das Grundbuch. Eingetragen wird dort der Eigentümer in Abteilung I. Erst mit der rechtskräftigen Eintragung gilt eine Person juristisch als Eigentümer einer Immobilie – unabhängig von einem Kaufvertrag oder mündlicher Übereinkunft.
Der Eintrag im Grundbuch hat sogenannten öffentlichen Glauben: Dritte dürfen auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen, auch wenn diese fehlerhaft sein sollten. Käufer und Kreditgeber sichern sich so gegen versteckte oder fehlerhafte Eigentumsverhältnisse ab.
Auflassung und Auflassungsvormerkung
Der Eigentumswechsel erfolgt rechtlich durch zwei Schritte: die notarielle Auflassung (also die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang) sowie die spätere Eintragung ins Grundbuch. Zwischen diesen Schritten steht die Auflassungsvormerkung, die den künftigen Eigentümer im Grundbuch absichert, bevor der eigentliche Eintrag erfolgt.
Diese Vormerkung blockiert das Grundbuch für konkurrierende Rechte und gibt Käufern die Sicherheit, dass kein Dritter zwischenzeitlich Eigentum erwerben kann.
Eigentumsnachweis in der Praxis
In der alltäglichen Immobilienpraxis wird der Eigentumsnachweis meist durch einen aktuellen Grundbuchauszug erbracht. Bei Erbengemeinschaften, Scheidungsverfahren oder Schenkungen müssen ergänzend Erbscheine, Gerichtsbeschlüsse oder notariell beglaubigte Urkunden vorgelegt werden. Auch bei Grundstücksgeschäften mit juristischen Personen (z. B. GmbHs) sind Handelsregisterauszüge erforderlich.
Käufer sollten im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung sicherstellen, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer identisch ist. Stimmen die Angaben nicht überein oder bestehen Unsicherheiten, ist eine notarielle oder anwaltliche Prüfung dringend angeraten.
Relevanz für Finanzierung und Behördenverfahren
Für die Finanzierung durch Banken ist der Eigentumsnachweis unabdingbar: Die kreditgebende Bank lässt zur Absicherung der Darlehenssumme eine Grundschuld auf den Namen des Käufers eintragen – dies setzt voraus, dass die Eigentumsverhältnisse geklärt sind oder zumindest eine Auflassungsvormerkung besteht.
Auch in behördlichen Vorgängen wie Bauanträgen, Teilungserklärungen oder Eintragungen ins Baulastenverzeichnis ist der Eigentumsnachweis erforderlich. Viele Kommunen verlangen den aktuellen Grundbuchauszug als Beleg.
Sonderfälle und Besonderheiten
Besondere Sorgfalt ist geboten, wenn:
Immobilien in Erbengemeinschaften verkauft werden und alle Erben zustimmen müssen,
Vormundschaften oder Testamentsvollstreckungen bestehen,
noch kein Grundbucheintrag auf den tatsächlichen Eigentümer erfolgt ist (z. B. nach Erbschaften).
In solchen Fällen verlängert sich der Transaktionsprozess, da erst die rechtskräftige Eigentumssituation hergestellt werden muss. Käufer sollten diese Umstände frühzeitig mit dem beurkundenden Notar besprechen und entsprechende Nachweise anfordern.
Sicherheitsfaktor für Käufer und Verkäufer
Der Eigentumsnachweis schützt nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer: Nur wer als Eigentümer im Grundbuch steht, ist überhaupt verfügungsberechtigt. Ohne diesen Nachweis sind weder notarielle Beurkundungen noch rechtskräftige Verkäufe möglich. Der Eigentumsnachweis steht somit am Anfang und am Ende jeder gesicherten Immobilienübertragung.(A.de)