Erbbaurecht

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Erbbaurecht: Immobiliennutzung ohne Grundstückskauf

Das Erbbaurecht – im allgemeinen Sprachgebrauch oft als Erbpacht bezeichnet – bietet eine besondere Form des Immobilienerwerbs: Käufer erwerben kein Grundstück, sondern lediglich das Recht, dieses über einen langen Zeitraum hinweg zu nutzen und zu bebauen. Gerade in Zeiten steigender Bodenpreise gewinnt dieses Modell wieder an Bedeutung.

Begriff und rechtliche Grundlage
Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Es handelt sich um ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und es dem Erbbauberechtigten erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaugebers, häufig handelt es sich um Kirchen, Stiftungen, Kommunen oder Wohnungsbaugesellschaften.

Die Laufzeit eines Erbbaurechts beträgt in der Regel 60 bis 99 Jahre. Während dieser Zeit zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Erbbauzins – ähnlich einer Miete für das Grundstück. Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, nicht dem Grundstückseigentümer.

Erbbauzins und Vertragsgestaltung
Der Erbbauzins wird individuell vertraglich vereinbart und orientiert sich meist am Verkehrswert des Grundstücks. Üblich sind Zinssätze zwischen 3 % und 5 %. Eine Anpassung des Erbbauzinses erfolgt in regelmäßigen Abständen, meist alle 5 bis 10 Jahre, unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung oder des Bodenrichtwerts.

Verträge enthalten zudem Regelungen zu:

• Instandhaltungspflichten,

• Genehmigungspflichten bei Umbauten,

• Vererbungs- und Veräußerungsmöglichkeiten,

• Rückübertragungsrechten bei Zeitablauf oder Vertragsverstößen.

Rechte und Pflichten des Erbbauberechtigten
Erbbauberechtigte sind wirtschaftlich nahezu Eigentümer des Grundstücks. Sie können die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Allerdings bestehen Einschränkungen:

• Veräußerung oder Beleihung ist nur mit Zustimmung des Erbbaugebers möglich (Zustimmungsvorbehalt).

• Es besteht ein Heimfallrecht: Bei schwerwiegenden Vertragsverstößen (z. B. Zahlungsverzug) kann das Grundstück samt Gebäude an den Erbbaugeber zurückfallen.

• Am Ende der Laufzeit entscheidet der Vertrag, ob das Gebäude entschädigt wird oder an den Grundstückseigentümer übergeht.

Finanzierung und Wertermittlung
Banken finanzieren Erbbaurechte grundsätzlich, allerdings unter leicht modifizierten Bedingungen. Die Beleihungsgrenze liegt meist unter der für klassisches Eigentum, und die Laufzeit der Finanzierung orientiert sich am verbleibenden Nutzungszeitraum des Erbbaurechts.

Die Bewertung eines Erbbaurechtsobjekts erfolgt unter Abzug des Grundstückswerts und Berücksichtigung des Erbbauzinses. Bei Verkauf wird nur der Wert des Gebäudes bzw. des Nutzungsrechts veräußert, nicht der Grund selbst.

Chancen und Risiken aus Käufersicht
Erbbaurechte bieten insbesondere in gefragten Lagen einen kostengünstigen Zugang zum Immobilienmarkt, da keine hohen Grundstückskosten anfallen. Sie ermöglichen oft eine bessere Lage oder größere Fläche zum gleichen Preis im Vergleich zum klassischen Kauf.

Demgegenüber stehen potenzielle Risiken:

• Langfristige Bindung an einen institutionellen Eigentümer,

• Eingeschränkte Verwertungsmöglichkeiten,

• Unsicherheit über die Vertragsbedingungen nach Ablauf der Laufzeit,

• Mögliche Konflikte bei Zinsanpassung oder Vertragsverstößen.

Wichtige Prüfsteine beim Erbbaurecht
Kaufinteressenten sollten den Erbbaurechtsvertrag vor Abschluss sorgfältig prüfen (lassen). Wesentliche Punkte sind:

• Höhe und Anpassungsmodalitäten des Erbbauzinses,

• Regelungen bei Vertragsende,

• Heimfallklauseln und Entschädigungsregelungen,

• Zustimmungsvorbehalte bei Verkauf oder Belastung,

• Vererbbarkeit und Laufzeitrest.

Ein tragfähiges Erbbaurechtsmodell kann eine sinnvolle Alternative zum klassischen Immobilienkauf darstellen – insbesondere für Eigennutzer mit langfristiger Perspektive und stabilem Einkommen. (A.de)