Wohnrecht

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Wohnrecht: Nutzung ohne Eigentum – Rechte, Formen und Fallstricke

Das Wohnrecht ist eine besondere Form des dinglichen Nutzungsrechts an einer Immobilie und kommt insbesondere bei familiären Konstellationen, Schenkungen oder im Rahmen der Altersvorsorge zum Tragen. Es ermöglicht einer Person die Nutzung einer Immobilie oder eines Teils davon, ohne selbst Eigentümer zu sein. Geregelt ist das Wohnrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 1090 ff.

Begriff und Abgrenzung
Das Wohnrecht ist ein sogenanntes beschränkt dingliches Recht. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist nicht übertragbar oder vererblich. Es unterscheidet sich vom Mietrecht durch seine stärkere rechtliche Stellung und vom Nießbrauch durch den eingeschränkten Umfang der Nutzungsrechte – beim Wohnrecht ist ausschließlich das Wohnen erlaubt, nicht jedoch die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie (z. B. durch Vermietung).

Unterschieden wird zwischen:

• Persönlichem Wohnrecht: beschränkt auf eine bestimmte Person, endet mit deren Tod.

• Dauerwohnrecht nach WEG: kann übertragbar und vererblich sein, wird häufig in der Wohnungswirtschaft genutzt.

Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten
Der Inhaber eines Wohnrechts darf die Immobilie – oder den festgelegten Teil – lebenslang oder für einen vereinbarten Zeitraum bewohnen. Er trägt die Kosten für Strom, Wasser, Heizung sowie anteilige Betriebskosten. Für größere Instandhaltungsmaßnahmen ist in der Regel der Eigentümer zuständig.

Der Wohnberechtigte darf:

• Räume selbst nutzen,

• Familienangehörige mit aufnehmen (sofern nicht ausgeschlossen),

• das Wohnrecht nicht an Dritte weitergeben oder vermieten.

Eintragungen im Grundbuch sichern das Wohnrecht auch bei Eigentümerwechsel rechtlich ab. Gläubiger oder neue Käufer müssen das eingetragene Recht respektieren.

Einräumung und Gestaltung des Wohnrechts
Das Wohnrecht wird vertraglich vereinbart, häufig im Zusammenhang mit einer Schenkung oder einem Verkauf zu Lebzeiten gegen Wohnrechtsvorbehalt. Der Vertrag regelt:

• Umfang und genaue räumliche Abgrenzung des Wohnrechts,

• Nebenkostenregelung und Instandhaltungspflichten,

• Dauer (lebenslang oder befristet),

• Mitnutzungsrechte (z. B. Garten, Keller, Garage).

Ein klar formulierter Vertrag ist entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Die notarielle Beurkundung sowie die Eintragung im Grundbuch sind rechtlich erforderlich, um das Wohnrecht dauerhaft zu sichern.

Auswirkungen auf den Immobilienwert
Ein eingetragenes Wohnrecht reduziert den Marktwert einer Immobilie, da die Nutzung für den Eigentümer oder Erwerber eingeschränkt ist. Je nach Alter des Berechtigten, Umfang des Wohnrechts und Vertragsbedingungen kann der Wertabschlag erheblich sein. Für Käufer ist die Immobilie in dieser Zeit wirtschaftlich kaum nutzbar.

Bei Beleihungen wird das Wohnrecht ebenfalls berücksichtigt – Banken setzen meist niedrigere Beleihungsgrenzen an, da die freie Verfügbarkeit über das Objekt eingeschränkt ist.

Wohnrecht und Altersvorsorge
Das Wohnrecht spielt eine zentrale Rolle bei der Vermögensübertragung innerhalb der Familie. Eltern übertragen beispielsweise das Haus an Kinder, behalten sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht vor. Damit wird die Versorgung im Alter gesichert und gleichzeitig eine vorweggenommene Erbfolge gestaltet.

Auch im Rahmen von Pflegevereinbarungen oder mit Blick auf mögliche Rückforderungsansprüche des Sozialhilfeträgers (Stichwort: Schonvermögen) kann ein dinglich gesichertes Wohnrecht eine wichtige Schutzfunktion übernehmen.

Beendigung des Wohnrechts
Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten oder bei Zeitablauf. Eine vorzeitige Aufgabe ist möglich, bedarf aber der notariellen Beurkundung und Löschung im Grundbuch. In Einzelfällen können auch einvernehmliche Aufhebungsverträge geschlossen oder Abfindungen vereinbart werden.

Konflikte entstehen mitunter bei Unvereinbarkeit des Wohnrechts mit neuen Eigentümerinteressen oder bei Meinungsverschiedenheiten über Kosten und Zustand der Wohnung. Eine vertraglich präzise Regelung ist daher unerlässlich für ein reibungsloses Miteinander. (A.de)