Gewerbesteuer

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Gewerbesteuer: Bedeutung und Relevanz für immobilienbezogene Unternehmen

Die Gewerbesteuer zählt zu den bedeutendsten originären Einnahmequellen der Kommunen in Deutschland. Sie wird auf die objektive Ertragskraft eines Gewerbebetriebs erhoben und betrifft damit auch Immobilienunternehmen – sei es im Rahmen von gewerblicher Grundstückshandel, Bauträgertätigkeit, Projektentwicklung oder gewerblich geprägten Personengesellschaften mit Immobilienbezug.

Rechtsgrundlage und Steuergegenstand
Grundlage für die Erhebung bildet das Gewerbesteuergesetz (GewStG). Steuerpflichtig sind grundsätzlich alle inländischen gewerblichen Unternehmen – unabhängig von Rechtsform oder Größe. Keine Gewerbesteuer fällt hingegen bei reiner Vermögensverwaltung an, wie sie etwa bei privaten Vermietungstätigkeiten oder Grundstücksbesitzgesellschaften mit ausschließlicher Vermietung ohne Zusatzleistungen vorliegt.

Die Bemessungsgrundlage ist der sogenannte Gewerbeertrag – dieser ergibt sich aus dem Gewinn aus Gewerbebetrieb nach Einkommen- oder Körperschaftsteuerrecht, bereinigt um Hinzurechnungen und Kürzungen gemäß § 8 und § 9 GewStG.

Hinzurechnungen mit Immobilieneffekt
Besondere Relevanz für Immobilienakteure haben die gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen. So werden beispielsweise anteilige Finanzierungszinsen, Mieten, Pachten und Leasingaufwendungen für bewegliche und unbewegliche Wirtschaftsgüter teilweise dem Gewinn wieder hinzugerechnet. Insbesondere bei angemieteten oder geleasten Immobilien (z. B. Filialnetzbetreiber, Einzelhandel, Logistikunternehmen) kann dies die steuerliche Belastung deutlich erhöhen.

Konkret wird ein fiktiver Ertrag angesetzt: Von den gezahlten Mieten für Immobilien werden 50 % als gewerbesteuerpflichtiger Ertrag addiert, soweit sie einen Freibetrag überschreiten. Das führt faktisch zu einer indirekten Besteuerung der Nutzung fremder Immobilien.

Hebesatz als regionaler Belastungsfaktor
Der effektive Gewerbesteuersatz ergibt sich aus der Multiplikation des einheitlichen Steuermessbetrags (3,5 % des Gewerbeertrags) mit dem von der Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz. Dieser Hebesatz variiert erheblich: Während kleinere Gemeinden teils noch bei 300 % oder darunter liegen, verlangen Großstädte wie München, Frankfurt oder Köln Hebesätze bis zu 490 %. Damit wird die Standortwahl auch aus steuerlicher Perspektive zum strategischen Faktor für Immobilienunternehmen und Projektentwickler.

Freibeträge und Anrechnungsmöglichkeiten
Einzelunternehmen und Personengesellschaften profitieren von einem Gewerbesteuerfreibetrag in Höhe von 24.500 €. Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH, AG) können diesen nicht in Anspruch nehmen. Dafür wird die gezahlte Gewerbesteuer bei natürlichen Personen auf die Einkommensteuer angerechnet (§ 35 EStG) – allerdings nur bis zur Höhe des 3,8-fachen Messbetrags. Dies mildert die Gesamtsteuerlast, verhindert aber nicht in jedem Fall eine Mehrbelastung.

Gewerbesteuerpflicht im Immobilienkontext
Nicht selten wird die Gewerbesteuerpflicht durch gewerbliche Prägung ausgelöst – etwa wenn eine vermögensverwaltende Personengesellschaft eine GmbH als geschäftsführenden Gesellschafter einsetzt. Auch die Zahl der Objektveräußerungen kann kritisch sein: Wird innerhalb von fünf Jahren mehr als ein „Drei-Objekt-Limit“ überschritten, geht das Finanzamt regelmäßig von gewerblichem Grundstückshandel aus – mit voller Gewerbesteuerpflicht.

Bauträger und Projektentwickler im Fokus
Gewerbesteuerlich besonders exponiert sind Bauträger und Projektentwickler. Sie erzielen originär gewerbliche Einkünfte durch Errichtung, Vermarktung und Veräußerung von Immobilienprojekten. Diese sind vollständig gewerbesteuerpflichtig – inklusive aller Hinzurechnungen und gegebenenfalls hohem Hebesatz.

Relevanz für Investoren und Käufer
Auch für private Käufer kann die Gewerbesteuer mittelbar relevant werden – etwa beim Erwerb von Anteilen an gewerblich geprägten Objektgesellschaften oder bei Investments in gewerbliche Immobilienfonds. Eine steuerliche Due Diligence ist hier ebenso unerlässlich wie eine Prüfung der laufenden und latenten Steuerlast.

Steuerplanung als Bestandteil des Transaktionsmanagements
Professionelle Immobilieninvestoren integrieren gewerbesteuerliche Überlegungen systematisch in ihre Strukturierung: Standortwahl, Objektfinanzierung, Gesellschaftsform und Nutzungsform beeinflussen maßgeblich die Höhe der Gewerbesteuer. Optimierungsstrategien umfassen etwa die Trennung von Grundstücksbesitz und Betriebsführung (OPCO/PROPCO-Struktur), die Vermeidung von Hinzurechnungen oder das gezielte Platzieren von Aktivitäten in Standorten mit niedrigerem Hebesatz. (A.de)