Erbschaftsteuer
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Erbschaftsteuer: Besteuerung von Immobilienvermögen im Erbfall
Wer eine Immobilie durch Erbschaft erhält, wird in Deutschland grundsätzlich mit der Erbschaftsteuer konfrontiert. Diese Steuer greift beim unentgeltlichen Übergang von Vermögen und gilt somit auch für Häuser, Wohnungen oder Grundstücke, die im Todesfall auf Erben übergehen. Maßgeblich ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
Steuerpflicht und Bewertungsgrundlage
Die Steuerpflicht entsteht mit dem Tod des Erblassers. Besteuert wird der Erwerb des einzelnen Erben, nicht das gesamte Erbe. Maßgeblich für die Höhe der Steuer ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls – er wird durch das zuständige Finanzamt anhand standardisierter Bewertungsverfahren oder durch ein Gutachten ermittelt. Bei vermieteten Objekten kann ein Bewertungsabschlag gewährt werden.
Steuerklassen und Freibeträge
Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben sowie nach dem steuerpflichtigen Erwerb. Das ErbStG unterscheidet drei Steuerklassen:
| Steuerklasse | Personenkreis | Freibetrag | Steuersatz (je nach Wert) |
|---|---|---|---|
| I | Ehegatten, Kinder, Enkelkinder | bis 500.000 € | 7–30 % |
| II | Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegerkinder | bis 20.000 € | 15–43 % |
| III | alle übrigen Personen (auch Lebensgefährten) | bis 20.000 € | 30–50 % |
Beispiel: Ein Kind erbt eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 450.000 €. Aufgrund des Freibetrags von 400.000 € muss lediglich der übersteigende Betrag versteuert werden.
Selbstnutzung durch Ehepartner und Kinder
Eine vollständige Steuerbefreiung kann in bestimmten Fällen erreicht werden: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner bleiben erbschaftsteuerfrei, wenn sie die geerbte Immobilie selbst für mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken nutzen. Gleiches gilt für Kinder, sofern die Wohnfläche nicht mehr als 200 m² beträgt. Bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb der Frist (z. B. durch Verkauf oder Vermietung) entfällt rückwirkend die Steuerfreiheit.
Besonderheiten bei vermieteten Immobilien
Bei vermieteten Wohnimmobilien wird ein Bewertungsabschlag von 10 % auf den Verkehrswert gewährt. Für Betriebsvermögen, land- und forstwirtschaftliches Vermögen gelten Sonderregelungen, die unter bestimmten Voraussetzungen zu erheblichen Steuererleichterungen führen können.
Vorsorgliche Gestaltungsmöglichkeiten
Zur Reduzierung der steuerlichen Belastung bieten sich verschiedene Gestaltungsansätze an, etwa:
frühzeitige Schenkung von Immobilien unter Lebenden (unter Nutzung der alle zehn Jahre verfügbaren Freibeträge),
Teilübertragungen mit Nießbrauchvorbehalt,
Nutzung familieninterner Gesellschaftsstrukturen,
rechtzeitige Anpassung testamentarischer Verfügungen und Erbverträge.
Anzeige- und Erklärungspflichten
Der Erwerb von Todes wegen muss vom Erben innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden – unabhängig davon, ob eine Steuerpflicht entsteht. Das Finanzamt fordert anschließend zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf. Der Grundbuchumschreibung liegt zudem regelmäßig ein Nachweis der steuerlichen Unbedenklichkeit bei.
Bedeutung für den Immobilienerwerb im Erbgang
Immobilienerben sollten die Erbschaftsteuerbelastung bei der Übernahme sorgfältig kalkulieren. Sie kann die Liquidität erheblich beanspruchen – insbesondere wenn keine Barreserven vorhanden sind. In solchen Fällen ist auch eine Stundung oder Ratenzahlung der Steuer nach § 28 ErbStG möglich.
Der Immobilienwert selbst bildet den zentralen Bewertungsmaßstab – eine rechtzeitige professionelle Bewertung sowie steuerliche Beratung können helfen, Nachteile zu vermeiden und Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen. (A.de)