Grunderwerbsteuer
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Grunderwerbsteuer: Pflichtabgabe beim Eigentumswechsel von Immobilien
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an – eine einmalige Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten erhoben wird. Sie zählt zu den sogenannten Verkehrssteuern und stellt eine wichtige Einnahmequelle der Bundesländer dar.
Rechtsgrundlage und Steuerpflicht
Die gesetzliche Basis bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuerpflicht entsteht mit Abschluss eines rechtswirksamen Kaufvertrags über eine Immobilie oder ein Grundstück. Steuerpflichtig sind in der Regel die Käufer – in Einzelfällen kann jedoch auch eine hälftige oder abweichende Verteilung vertraglich geregelt sein.
Auch bei anderen Vorgängen kann Grunderwerbsteuer anfallen, etwa bei:
Erbbaurechtsverträgen,
Übertragung von Immobilienanteilen,
Einbringung in Gesellschaften,
wirtschaftlichem Eigentumsübergang ohne formellen Kaufvertrag.
Höhe der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern (Stand 2025)
Die Grunderwerbsteuer wird prozentual vom Kaufpreis erhoben. Der Steuersatz ist Ländersache und variiert aktuell wie folgt:
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Berechnungsgrundlage ist der vertraglich vereinbarte Kaufpreis inklusive mitverkaufter Bestandteile (z. B. Garage, Carport, Einbauküche, fest verbaute Einrichtungen). Bewegliche Gegenstände können zur Reduktion der Bemessungsgrundlage separat ausgewiesen werden.
Ausnahmen und Befreiungen
Das Gesetz kennt verschiedene Tatbestände, bei denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Dazu gehören u. a.:
Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner,
unentgeltliche Übertragungen (z. B. Erbschaft, Schenkung),
Erwerb innerhalb von Verwandtschaft in gerader Linie (Eltern, Kinder),
Grundstücksübertragungen bei Umstrukturierungen innerhalb von Personengesellschaften (unter bestimmten Voraussetzungen).
Für den Erwerb von Immobilien durch juristische Personen gelten teils besondere Regelungen – etwa bei Share Deals, bei denen Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen werden.
Erhebung und Fälligkeit
Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags übermittelt der Notar den Vorgang an das zuständige Finanzamt. Dieses erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu entrichten.
Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch – der Käufer wird erst mit Grundbucheintrag zum rechtlichen Eigentümer.
Bedeutung für die Kaufpreisfinanzierung
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Erwerbsnebenkosten und muss in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Sie ist – ebenso wie Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklercourtage – nicht über den reinen Immobilienkredit finanzierbar, sondern muss in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
Je nach Bundesland kann die Grunderwerbsteuer einen erheblichen Teil der Nebenkosten ausmachen und beeinflusst damit die Gesamtkalkulation des Kaufvorhabens maßgeblich. Besonders in Hochpreisregionen mit hohem Steuersatz wirkt sie sich spürbar auf die Kaufnebenkostenquote aus.
Reformdiskussion und Förderprogramme
Auf Bundes- und Landesebene wird regelmäßig über eine Reform der Grunderwerbsteuer diskutiert – insbesondere mit Blick auf die Entlastung von Selbstnutzern und Ersterwerbern. Einige Länder wie Bayern und Nordrhein-Westfalen planen Modelle zur Grunderwerbsteuerfreistellung für Familien oder bieten Förderprogramme an, bei denen ein Teil der Steuer übernommen wird.
Für Käufer lohnt sich daher ein Blick auf aktuelle Fördermöglichkeiten oder regionale Sonderregelungen, etwa bei familieninternen Käufen, Baukindergeld oder länderspezifischen Zuschüssen. (A.de)