Teilversteigerung

unsplash

Teilungsversteigerung: Wenn Immobilieneigentum zwangsweise getrennte Wege geht

Die Teilungsversteigerung ist ein spezialisiertes Verfahren der Zwangsversteigerung, das immer dann zur Anwendung kommt, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen – jedoch keine einvernehmliche Regelung über deren Aufteilung oder Verwertung finden. Besonders häufig wird dieses Verfahren im Zuge von Scheidungen, Erbengemeinschaften oder zerstrittenen Eigentümergemeinschaften relevant.

Rechtliche Einordnung und Zweck

Juristisch basiert die Teilungsversteigerung auf den §§ 180 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) und dient der sogenannten Auseinandersetzung von Gemeinschaften nach § 749 BGB. Anders als bei einer klassischen Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit, steht hier nicht die Schuldentilgung im Vordergrund, sondern die Auflösung der gemeinschaftlichen Eigentumslage.

Jeder Miteigentümer – unabhängig von der Größe seines Anteils – kann grundsätzlich die Teilungsversteigerung beantragen. Eine Zustimmung der übrigen Beteiligten ist nicht erforderlich. Die Immobilie wird im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens öffentlich versteigert und der Erlös anteilig nach Eigentumsquote verteilt.

Voraussetzungen und Antragstellung

Voraussetzung für die Einleitung ist das Bestehen einer sogenannten Bruchteilsgemeinschaft – also eines Miteigentums nach Bruchteilen (§ 1008 BGB). Dies ist etwa bei gemeinsam gekauften Häusern oder geerbten Grundstücken der Fall. Nicht anwendbar ist die Teilungsversteigerung hingegen bei Gesamthandsgemeinschaften, etwa bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR).

Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist beim zuständigen Amtsgericht zu stellen. Er muss den Eigentumsnachweis (z. B. Grundbuchauszug) enthalten sowie die genaue Bezeichnung der Immobilie. Das Gericht prüft formale Voraussetzungen und leitet dann das Versteigerungsverfahren ein.

Ablauf des Verfahrens

Nach Bewilligung des Antrags bestimmt das Vollstreckungsgericht einen Versteigerungstermin. Es erfolgt die Erstellung eines Gutachtens durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen, das den Verkehrswert der Immobilie festlegt. Dieses ist Grundlage für das Mindestgebot im Versteigerungstermin. Das Verfahren selbst läuft öffentlich ab – geboten wird meist deutlich unter Marktwert.

Im Versteigerungstermin kann jeder Bieter mitbieten – auch die bisherigen Eigentümer. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag. Der erzielte Erlös wird abzüglich Kosten verteilt, wobei etwaige Belastungen im Grundbuch – wie Grundschulden oder Wohnrechte – berücksichtigt werden.

Rechte der Beteiligten

Miteigentümer können versuchen, das Verfahren zu stoppen oder zu verzögern. Hierzu stehen zwei Instrumente zur Verfügung:

• Einstweilige Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG): Das Gericht kann das Verfahren für maximal sechs Monate ruhen lassen, wenn berechtigte Gründe vorliegen – etwa Verhandlungen über eine einvernehmliche Lösung.

• Einstellung auf Dauer (§ 180 Abs. 3 ZVG): Diese setzt schwerwiegende Interessenabwägung voraus und wird in der Praxis nur selten gewährt.

Darüber hinaus haben die Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern ein Dritter den Zuschlag erhält (§ 469 BGB analog). Auch eine Abwehr durch Aufkauf durch einen Miteigentümer während des Verfahrens ist möglich, um eine Fremdnutzung zu verhindern.

Kosten und finanzielle Folgen

Die Kosten der Teilungsversteigerung – insbesondere Gutachterhonorare, Gerichtskosten und gegebenenfalls anwaltliche Vertretung – werden aus dem Versteigerungserlös bestritten. Reicht dieser nicht aus, haften die Miteigentümer anteilig.

Ein häufig unterschätztes Risiko ist der Wertverlust: Immobilien werden im Rahmen einer Zwangsversteigerung regelmäßig unter Verkehrswert veräußert. Der Gesamterlös kann daher deutlich geringer ausfallen als bei freihändiger Veräußerung. Hinzu kommt die emotionale Belastung, insbesondere bei familiären Konstellationen.

Besonderheiten bei Immobilien mit Belastungen oder Bewohnern

Ist das Objekt vermietet oder von einem der Miteigentümer bewohnt, können zusätzliche Komplikationen entstehen. Mietverhältnisse bestehen grundsätzlich fort; auch dinglich gesicherte Rechte wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Grundpfandrechte bleiben bestehen oder werden in der Rangfolge berücksichtigt. Der Erwerber tritt ins bestehende Nutzungsverhältnis ein, was potenzielle Bieter abschrecken kann und den Veräußerungswert mindert. (A.de)